בעת רכישת דירה או בקשת משכנתא, חשוב להכיר את סוגי ההלוואות הקיימים בשוק – כל הלוואה מתאימה לצרכים שונים וכוללת תנאים, זכויות והטבות ייחודיים. בעמוד זה תמצאו סקירה ברורה של האפשרויות העומדות בפניכם – מהלוואת זכאות ועד הלוואה לכל מטרה – כדי שתוכלו לבחור נכון ובביטחון.
הלוואה לכל מטרה כנגד נכס היא הלוואה שניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי אחר, כשהנכס (לרוב נדל"ן) משמש כבטוחה להחזר ההלוואה.
יתרונות:
תנאים בסיסיים:
גופים שמספקים את השירות:
פעמים רבות, בעיקר בעסקאות של שיפור דיור, חלק גדול מההון העצמי של הרוכש "נמצא" בקירות של הדירה שטרם נמכרה!
נסביר את הכוונה.
משפחה בעלת דירה, מצאה דירה חדשה שמתאימה לה יותר. היא לא חייבת להיות גדולה יותר או יקרה יותר, היא מתאימה להם יותר.
הם עוד לא מכרו את דירתם, אבל כבר מבקשים לרכוש דירה אחרת, ולמכור את דירתם בהקדם.
הפעולה מכונה שיפור דיור, והיא יכולה לייצר קושי לרכישה, שכן, חלק מההון העצמי שמתכננת המשפחה לשלם באמצעותו את הדירה הנרכשת היא מכספי מכירת הדירה הנוכחית שטרם נמכרה.
לטובת הרכישה של "הדירה החליפית" תוכל המשפחה לקבל הלוואת משכנתא "כמשפרי דיור" בגובה של עד 70% מעלות הדירה הנרכשת.
את יתרת הסכום ניתן לגייס באמצעות הלוואת גישור, על חשבון הדירה הקיימת, ועד אשר תימכר הדירה.
כאשר מגדירים את עסקת הרכישה החדשה כ"שיפור דיור", מתחייב הרוכש, הן בפני הבנק והן בפני מיסוי מקרקעין, למכור את דירתו הישנה תוך פרק זמן מוגדר מראש, על מנת שהדירה הנרכשת תיחשב דירה יחידה לעניין מיסוי ומימון.
לרוכש יש 18 חודשים למכור את דירתו הישנה במקרה בו הדירה החדשה היא דירת יד שניה, או 12 חודשים מיום קבלת טופס 4, אם הדירה החדשה היא דירת יד ראשונה הנרכשת מקבלן.
תחת התנאים האלו, יכול הרוכש, לקבל הלוואת גישור כנגד הדירה הקיימת.
הלוואת הגישור ניתנת לתקופה של עד 24 חודשים, משולמת בתנאי גרייס חלקי, כלומר, הלווה משלם רק את הריבית על ההלוואה, ועם מכירת הדירה, יפרע את קרן הלוואת הגישור, מכספי המכירה.
ברוב הבנקים, ההגדרה של ההלוואה כהלוואת גישור תמנע תשלום של עמלות היוון בגין פירעון ההלוואה.
הלוואת הגישור היא סוג של הלוואת משכנתא לכל מטרה, וניתן לגייס באמצעותה, עד 50% משווי הנכס העתיד להימכר, ובקיזוז כספי המשכנתא הקיימת, אם קיימת, לפי החישוב הבא:
שווי נכס לפני המכירה: 2,000,000 ₪
סכום מקסימלי לגיוס (50%): 1,000,000 ₪
יתרת משכנתא קיימת: 300,000 ₪
סכום אפשרי לגיוס: 700,000 ₪
חשוב לקחת בחשבון כי הלוואת הגישור מחושבת כחלק מכושר ההחזר של הלווה, יחד עם המשכנתא הקיימת והמשכנתא החדשה שהוא לוקח על חשבון הנכס הנרכש.
הלוואת גישור היא הפתרון לחילוץ ההון העצמי של הלווה "מתוך הקירות" של הדירה שעתידה להימכר, על מנת שיוכל להשלים את הרכישה של הדירה החדשה.
הלוואת זכאות היא הלוואת משכנתא בתנאים עדיפים הניתנת על ידי משרד השיכון באמצעות הבנקים למשכנתאות.
מטרת ההלוואה היא להקל על נוטלי המשכנתאות (משפחות ויחידים) באמצעות הלוואת משכנתא בתנאים נוחים יותר, הן מבחינת המחיר (הריבית) והן מבחינת התנאים הנלווים.
הזכאות להלוואה נתונה לכל מי שרוכש דירה ראשונה (או מי שהיה מחוסר דיור לפחות 10 שנים, גם אם היתה בבעלותו דירה בעבר) ובלבד שהוא עומד בקריטריונים הנוספים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
הזכאות נבחנת על ידי שורה של פרמטרים המעניקים ללווים ניקוד מצטבר, ועל פי הניקוד נקבע הסכום לו הם זכאים בתנאי הזכאות.
סף המינימום הינו 600 נקודות, כלומר מי שלא צבר במסגרת חישוב הזכאות 600 נקודות אינו עומד בתנאי הסף.
הניקוד המצטבר מחושב לסכום הכסף אותו יוכל לקבל הלווה בתנאי הזכאות. ברוב המקרים מדובר בסכומים של עד 200,000 ₪, במקרים מסוימים ניתן לקבל סכום גבוה יותר, ובדרך כלל הסכום נמוך יותר.
הניקוד הוא ניקוד מצטבר שלוקח בחשבון פרמטרים כמו מספר שנות נישואים, מספר ילדים, מספר האחים החיים בארץ של כל אחד מבני הזוג ומספר חודשי שירות צבאי של כל אחד מבני הזוג.
החישוב מתבצע באמצעות מחשבוני זכאות שקיימים באתר של משרד השיכון, בכל אחת מתוכנות יעוץ המשכנתאות, באתרי הבנקים ובמספר אתרים ברשת.
לדוגמה:
זוג שנשוי שנתיים, הורים לילד אחד, שירות צבאי מלא לבעל (36 חודשים) ושירות צבאי מלא לאישה (24 חודשים), לגבר 3 אחים ואחיות החיים בארץ ולאישה 2 אחיות שחיות בישראל.
סך הניקוד הנצבר על פי הפרמטרים שהוצגו הינו 900 נקודות שבחישוב הכולל את מספרי חודשי השירות הצבאי מאפשרים זכאות בסכום כולל של 86,784 ₪.
מספר חודשי השירות הצבאי לחישוב מוגבלים ל-36 חודשי שירות (מעבר לזה לא משתנה הניקוד) והם אינם משנים את הניקוד את מעניקים תוספת כספית על הניקוד הקיים.
שימו לב שישנם חישובים שונים למשפחות, משפחות של נכים, עולים חדשים, משפחות חד הוריות ויחידים.
אופן הוצאת תעודת הזכאות:
את תעודת הזכאות ניתן להוציא באמצעות הבנקים למשכנתאות, דרך הגשת המסמכים הנדרשים למשרד השיכון באמצעות הבנק בו בחרתם לקחת את הלוואת המשכנתא לדיור. הבנק יעביר את הניירת לבחינה במשרד השיכון ויקבל תוך מספר ימים את תעודת הזכאות עבור הלווים.
יש לקחת בחשבון שלוקח כשבוע לקבל את האישור להלוואת הזכאות ממשרד השיכון, וחשוב לקחת את זה בתכנון לוח הזמנים של ההלוואה.
הניירת הנדרשת להוצאת תעודת הזכאות:
תעודת זהות + ספח של כל אחד מן הלווים
צילום ת.ז. + ספח של הורי הלווים לטובת רשימת האחים
רשימת אחים של הלווים החיים בישראל
אישור על מספר חודשי שירות צבאי – הוצאת תעודה המעידה על מספר חודשי שירות צבאי מאתר צהל של כל אחד מן הלווים (במידה שירתו). קישור לאתר האישורים של צה"ל: https://ishurim.prat.idf.il/HomePageIshurim/Index?ReturnUrl=%2f?ReturnUrl=%2f
אישור על מספר חודשי שירות לאומי – ניתן להוציא דרך האתר של רשות השירות הלאומי אזרחי. https://www.gov.il/he/departments/units/ezasherutleumiezrachisherutleumi
תעודת נישואין להוכחת תקופת הנישואים או אישור נוטריון עבור ידועים בציבור על מספר שנות זוגיות.
תנאי הלוואת הזכאות:
הריבית בהלוואה הינה ריבית קבועה צמודה למדד, כאשר גובה הריבית הוא 0.5% פחות מהריבית הממוצעת במשק למסלול לפי תקופת ההלוואה, ולא יותר מ-3% בשנה. (לטבלת הריביות העדכניות).
הריבית העדכנית מתפרסמת אחת לחודש, והיא נקבעת לפי תקופת ההלוואה (ללא קשר להקצאת ההון בהלוואה).
תקופת ההלוואה המינימלית למסלול הזכאות הינה 10 שנים, ותקופות ההלוואה קבועות במרווחי זמן של 5 שנים (10 שנים, 15 שנים, 20 שנים, 25 שנים ו-30 שנים).
בהלוואת הזכאות אין עמלת היוון, כלומר ניתן לפרוע בכל עת ללא עמלה.
בשילוב של הלוואת זכאות בהלוואת המשכנתא ניתנת ללווה הנחה גדולה יותר בעמלת ההיוון במסלולי ההלוואה האחרים (טבלת הנחות בהמשך).
בשילוב של מסלול זכאות בהלוואת המשכנתא לדיור ניתן לקבל הנחה של עד 50% בעלות השמאות.
הלוואת הזכאות יכולה לשנות את הקצאת ההון בעסקה, שכן כספי הזכאות אינם כספי בנק (למרות שהם משולמים על ידי הבנק ומוחזרים כל חודש לבנק כחלק מההחזר החודשי של ההלוואה) ומכאן חשוב לשים לב שהקצאת ההון שמכתיבה את גובה הריבית בהלוואה מחושבת רק על בסיס כספי הבנק ולא מסכום המשכנתא הכולל!!!
לא ניתן למחזר את הלוואת הזכאות. במחזור פנימי ניתן להשאיר את מסלול הזכאות, ובמחזור חיצוני ניתן לבקש מהבנק החדש להשאיר את מסלול הזכאות בבנק הישן כמשכנתא בדרגה שווה (פרי פסו) בבנק המקורי דרכו נלקחה הלוואת הזכאות.
טבלת ההנחות בעמלת היוון עם ובלי עמלת היוון:
מועד ביצוע הפירעון / המחזור | ללא זכאות | כולל זכאות |
עד שנה ממועד לקיחת ההלוואה | אין הנחה | אין הנחה |
שנה עד שנתיים ממועד לקיחת ההלוואה | אין הנחה | 10% |
|
|
|
שלוש עד ארבע שנים ממועד לקיחת ההלוואה | 20% | 30% |
ארבע עד חמש שנים ממועד לקיחת ההלוואה | 20% | 40% |
מעל חמש שנים ממועד לקיחת ההלוואה | 30% | 40% |
יתרונותיו של מסלול הזכאות רבים, וברוב המקרים זו לא הריבית (קבועה צמודה) שמנחה אותנו לשימוש במסלול כי אם אסטרטגיות פירעון / מחזור עתידיות.
חשוב לבחון את הזכאות של כל לקוח ברכישה של דירה ראשונה ולבחון את כדאיות השימוש במסלול הזכאות בהלוואת המשכנתא.
הלוואת משכנתא לשיפוץ נחשבת בבנקים למשכנתאות, כהלוואת משכנתא לדיור מבחינת אחוזי המימון וכן מבחינת הריביות. אמנם הריביות יהיו קצת יותר גבוהות מאשר בהלוואת משכנתא לדיור, אך נמוכות משמעותית מהלוואת משכנתא לכל מטרה.
ישנו בלבול בקרב הציבור, ובקרב חלק מבנקאי המשכנתאות, אשר מסווגים הלוואת משכנתא לשיפוץ כהלוואת משכנתא לכל מטרה, שכן היא נלקחת כנגד נכס קיים.
שיפוץ יכול להיות קטן או גדול, מבוצע לבד או על ידי קבלן, כל מה שנגדיר כשיפוץ ונוכל להוכיח לבנק שבוצע, יוכל להיות מחושב כהלוואת משכנתא לשיפוץ.
גובה המימון האפשרי:
בדירת מגורים יחידה – עד 75% משווי הנכס לאחר השיפוץ. במידה ועל הנכס קיימת משכנתא, ניתן יהיה להגדיל את סכום המימון עד ל-75% מן השווי לאחר השיפוץ.
בדירת מגורים שנייה ומעלה – עד 50% משווי הנכס לאחר השיפוץ. במידה ועל הנכס קיימת משכנתא, ניתן יהיה להגדיל את סכום המימון עד ל-50% מן השווי לאחר השיפוץ.
על מנת לקבל משכנתא לטובת שיפוץ, בדומה לכל הלוואת משכנתא, ידרשו מספר קריטריונים:
אם זו המשכנתא הראשונה הרי שתידרש פעולת שיעבוד ורישום משכנתא לטובת הבנק למשכנתאות. ניתן לקחת משכנתא לטובת שיפוץ גם בבנק שונה מן הבנק בו קיימת הלוואת משכנתא על הנכס, ואז תידרש הסכמת הבנק המקורי לרישום משכנתא מדרגה שניה (במידה והמשכנתא נלקחת מבנק אחר ברישום מדרגה שניה, סכום המשכנתא לא יוכל להיות גדול יותר מסכום המשכנתא לדיור הקיימת על הנכס).
יתרונות הלוואת משכנתא לשיפוץ:
חסרונות הלוואת משכנתא לשיפוץ:
אם מדובר בסכומי שיפוץ לא גדולים, באופן יחסי כמובן, של 250,000 ₪ עד 300,000 ₪ (בערך, יכול להשתנות מלקוח ללקוח ומבנק לבנק) ינסו הבנקים לסווג את ההלוואה כהלוואת משכנתא לכל מטרה במסלול ירוק, כלומר ללא הרבה שאלות, ובהליך מהיר בסיומו מועבר כל הסכום לחשבונו של הלווה.
החיסרון הראשון של תהליך כזה הוא שהריביות המשולמות על ההלוואה יהיו יקרות מאוד ביחס לריביות המשכנתא לדיור, והחיסרון השני הוא שבמקרה כזה, אחוז המימון המקסימלי האפשרי היה רק 50% משווי הנכס ולא 75%.
סיווג ההלוואה כהלוואה לשיפוץ, יעמוד "לזכותכם" אם וכאשר תבקשו למחזר את ההלוואה בעתיד, תחת תנאים של הלוואת משכנתא לדיור.
הלוואת משכנתא לשיפוץ אינה דורשת הון עצמי מצידו של הלווה, שכן היא נלקחת כנגד נכס קיים, ושווי הנכס מהווה את ההון העצמי להלוואה.
לפני שניגשים לבקשת הלוואת משכנתא לשיפוץ, חשוב להכין תקציב מסודר לשיפוץ, לתמחר את הרכיבים השונים ולוחות הזמנים. זה ישרת אתכם גם בבקשה מול הבנק וגם בהערכת השווי של השמאי.
בכל מקרה, חשוב לבקש אישור עקרוני לסכום המבוקש לפני התחלת השיפוץ.
בתקופה האחרונה אנו נחשפים ביתר שאת לנושא הלוואות הקבלן. הרעיון או המוצר, לא נולד עכשיו, אין כאן שום חידוש, אבל הוא שב לחיינו בעקבות קשיי המכירה שחווים הקבלנים בשנתיים האחרונות, אם בשל עליית הריבית שהחלה לפני שנתיים וציננה את שוק הנדל"ן וכמובן בשל המלחמה בששת החודשים האחרונים שפגעה קשות במכירות.
כל אלו השפיעו לרעה על שוק הנדל"ן, בעיקר בהיבט הביקושים, ולכן נדרשו הקבלנים לפתרונות יצירתיים שלא היו בשימוש משמעותי בשנים האחרונות.
מכאן, שהלוואת קבלן היא בראש ובראשונה מוצר שיווקי, היא נועדה לתת ללווה תחושה שיש כאן הטבה אמיתית, ויחד עם זה, הקבלנים לא מורידים את מחיר המוצר, אלא "מסייעים" לרוכש באמצעות פתרונות מימון.
הרעיון מאחורי הלוואת הקבלן הוא לאפשר לרוכש להשקיע מעט מאוד כסף 10-20 אחוז במעמד הרכישה, ולרכוש דירה במחירי השוק הנוכחיים, ולשלם עליה, בעתיד עם הכניסה לדירה.
הלווה משקיע את ההון העצמו (ברוב המקרים אפילו לא את כל ההון העצמי אלא 10-20 אחוז מעלות הרכישה) והקבלן מקבל את רוב או מלוא התשלום על הדירה מה שמאפשר לו את המשך הבנייה ואת הבטחת המשך המימון של הבנק המלווה.
הרבה מיתוסים קיימים סביב הלוואות הקבלן, ואני אנסה לעשות סדר בהלוואות השונות, ביתרונות ובחסרונות.
הנקודה החשובה ביותר שצריך להבין היא שלא מדובר בהלוואה שנותן הקבלן, אלא בהלוואת משכנתא שנוטל רוכש הדירה, מבנק למשכנתאות, על פי הכללים ללקיחת הלוואת משכנתא ובשעבוד הדירה הנרכשת.
הקבלן מפנה את הרוכש לבנק למשכנתאות איתו יש לו הסדר, והרוכש לקוח הלוואת משכנתא לפי התנאים שסוכמו עם הקבלן.
יתרון גדול שצריך לקחת בחשבון הוא שהסכום ששולם, כולל הסכום ששולם באמצעות הלוואת המשכנתא (הלוואת הקבלן) פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה.
סוגי הלוואות הקבלן:
"הלוואת קבלן ללא ריבית" – הלווה לוקח הלוואת משכנתא, והקבלן משלם לבנק את הריבית. אלו הלוואת בלון, בהן הקבלן משלם מראש את הריבית לבנק עבור כל תקופת ההלוואה, והרוכש צריך לפרוע את כל ההלוואה במועד פקיעת הבלון, בדרך כלל באמצעות הלוואת משכנתא אחרת, שהוא ייקח עם השלמת הבנייה וקבלת המפתח לדירה הנרכשת.
שני חסרונות עיקריים להלוואת בלון כזו:
חשוב לציין כי לעיתים הלוואות קבלן הן לתקופות של 4 שנים, ואז הבעיה הזו מתבטלת (חשוב לשים לב לתנאי ההלוואה ולתקופת ההלוואה)
הלוואת קבלן בריבית קבועה ומאוד אטרקטיבית -זו הלוואת משכנתא, בדרך כלל בריבית קבועה לא צמודה, הנפרסת לתקופה ארוכה (20 שנה בדרך כלל) בה הלווה והקבלן "מתחלקים" בתשלום הריבית.
שוב, מדובר בהלוואת משכנתא לכל דבר שלוקח הרוכש, אלא שבתנאים שסוגר הקבלן עם הבנק, הלווה משלם חלק מן הריבית, שהיא נמוכה משמעותית מריבית השוק הממוצעת בתקופת לקיחת ההלוואה, והקבלן משלים לבנק את התשלום בגין הפרש הריבית.
על פניו נשמע שזו עסקה אטרקטיבית, אלא שבמקרה בו הלווה יחליט לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה, בין אם בשל מכירה, מחזור ההלוואה או כל סיבה אחרת, הוא יהיה חשוף לתשלום עמלת היוון משמעותית, שתחושב על בסיס הריבית הכוללת המשולמת בגין ההלוואה, זו שמשלם הלווה + זו שמשלם הקבלן.
לצד כל אלו חשוב להבין, שברוב המקרים תידרש ללווה הלוואת משכנתא נוספת, שכן הלוואות הקבלן אינן מכסות את כל יתרת החוב. את הלוואת המשכנתא הנוספת יוכל הלקוח לקחת רק בבנק בו לקח את "הלוואת הקבלן", וכלקוח שבוי, הוא כנראה יתקשה לקבל את התנאים המיטביים בגין הלוואת המשכנתא. (גם אם ישנה אפשרות לקחת את הלוואת המשכנתא המשלימה בבנק אחר, הרי שהיא תהיה הלוואת משכנתא מדרגה שנייה, וככזו, תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים).
רוכשים רבים יוצאים מתוך נקודת הנחה שהלוואת הקבלן היא חלק מתנאי הרכישה, ובכל מקרה היא מטיבה איתם. זה לא תמיד המצב, ולכן, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מטעמכם, שיבחן את ההצעה, את החלופות, ויכוון אתכם לפתרון הנכון, שמתאים לכם ולא בהכרח לקבלן.
בהצלחה!