חשיבות ההון העצמי ברכישת דירה

רוכשים דירה, הון עצמי  שמרתם???

הון עצמי, כסף שנחסך ע"י הלווים ונועד להוות את הרובד הראשון ברכישת נכס. סכום זה הוא הראשון שיועבר למוכר בתחילת התהליך קודם שניתן להעביר את ההון מהגוף המלווה.

בהתאם לגובה ההון העצמי הנחסך הגוף המלווה יספק את יתרת התשלום למטרת ההלווה ואת התנאים שהלקוח יקבל.

הגורם המלווה יבדוק את היכולת הכלכלית של הלקוח ואת סכום ההון העצמי שלו כדי לבדוק האם העסקה משתלמת לו והאם הבנק בטוח שההלוואה תוחזר במלואה בסוף תקופת החזר.

סכום ההון העצמי משתנה כמובן בהתאם לשווי הנכס, סוג הרכישה ( דירה יחידה/השקעה/חליפית/מחיר למשתכן וכו).

רגולציה בנק ישראל:

הון עצמי מינימאלי- הוא ההון העצמי הנדרש כדי שייתן אישור למשכנתא. לווים שמעוניינים לרכוש נכס ראשון נדרשים בהון עצמי של 25% מגובה מחיר הנכס. משפרי דיור, נדרשים להון עצמי של 30%. רוכשים נכס להשקעה, נדרשים ל 50% הון עצמי. בעסקת מחיר למשתכן, נדרש הון עצמי מינימום של 10% ממחיר הנכס ומסכום שלא יפחת מ 100 אש"ח.

הון עצמי &יחס החזר &גובה הריבית- כפי שניתן להבין גובה החיסכון האישי ( ההון העצמי) משפיע על התנאים בקבלת המשכנתא. ככל שגובה ההון העצמי גבוה יותר, גובה ההלוואה נמוך יותר, ניתן להחזיר את ההלוואה בטווח קצר יותר ובסכומים נמוכים יותר ומשכך, עלות הכוללת של ההלוואה נמוכה יותר.

בנוסף, ככל שההון העצמי גבוה יותר הדבר משפר את תנאי ההלוואה, הבנק רואה בלקוחות לווים בטוחים יותר ולכן הריביות ברוב המקרים טובות יותר ( הקצאת אשראי נמוכה יותר). גם ההוצאות הנלוות להלוואה קטנות יותר, כמו ביטוח חיים משכנתא.

גיוס הון עצמי, כיצד?

בנוסף לחסכונות ששמרתם, כיצד נעמוד בסכום המינימאלי ( ואולי יותר) לרכישת דירה:

הלוואות מגופים חיצוניים- ניתן לבקש הלוואות מהבנקים או מגופים חוץ בנקאים. החיסרון- ריביות גבוהות, השפעה על יכולת הלווים לעמוד בהחזר המשכנתא ( סכום ההחזר החודשי של ההלוואות להון העצמי מקוזזות בעת בחינת יכולת ההחזר למשכנתא).

הלוואות מקרן השתלמות/קופ"ג- לרוב המועסקים קיימים חסכונות ממקום העבודה בקרן השתלמות. קרנות נזילות ( עבר תקופה של 6 שנים ממועד הפתיחה) ניתן לקחת עד 80% מהסכום שנצבר בריביות הרבה יותר טובות מהלוואות חוץ בנקאיות.

עזרה מהורים- ההלוואות הטובות ביותר, לפעמים גם לא מחזירים. ניתן גם לקחת הלוואה תוך משכון נכס קיים לטובת עזרה לילדים.

סיכום

הון עצמי למשכנתא הוא תנאי הכרחי לרכישת דירה, קיימים דרכים לא מעטות לגייס הון עצמי, צריך לזכור שחלקם עלולים להיות יקרים ולא משתלמים.

כדאי להתחיל בגיוס ההון, מהמקורות הזולים וחסרי סיכון ולהרחיב את מעגל הגיוס בהדרגה ליקרים יותר.